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「借換え」は利息の軽減だけで、”元金”は減らせない。借換え手数料は結局”利息”を支払っているのと同じようなもの。

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メリットは出るかな? とシュミレーションしてみたところ



うちのローンは50万弱ほどの手数料を支払って


総返済額が -約70万円の利息削減・・・差し引き20万の利益を得られるようです。




一応、 メリットは出ます。 20万ほど。





ちなみに、

この借換え手数料の50万を「繰上返済」に回した場合、



利息軽減効果は、約7万円。




20万の利益(借換え) > 7万の利益(繰上返済) で


一見・・・・「借換え」のほうが、かなりお得なような気がします。





でも、よく考えると


「借換え」と、「繰上返済」では、決定的に違う部分があるんすよね。




・・・・・・・・。



「借換え」は利息軽減だけで

”元金”は減らせない。





いや・・もちろん借換え時に「借入金額」を減らすことはできるけど



それは手数料の支払い分に加えて

+元金を減らすための分、さらに貯蓄を削ることになりますから

別問題です。




”手数料”の支払いだけで

「元金」を減らすことは出来ない、てことです。






「借換え」すれば総返済額(そのうちすべて利息) -70万円減らせるとはいえ、


そのために50万の”手数料”を支払うわけですから




結局この手数料50万円は、”利息”を支払っているのと同じようなものです。




もし今回「借換え」をすれば



50万の利息を支払って、差し引き20万の利息軽減(利益)を得るようなもの。




対して「繰上返済」の場合は


同じ50万の支払いがすべて、元金削減に充てられます。




50万円分の「元金」を減らし、

さらに、7万円の利息軽減効果(利益)を得ます。






・・・・・どっちが得か・・・・・





総返済額だけをみれば 「借換え」のほうがより減らせます。




でも結局、”手数料”分のお金を有効活用できるのは


「繰上返済」の方だな、と思うのです。 ・・・・少なくとも今回は。





3年前に「借換え」をしたときは、総返済額 ー400万でした。



そのうち”手数料”に約55万円を支払い、

差し引きで345万ほどの利息削減(利益)を得ました。




この3年前の時のように、大きく「借換え」にメリットがあるのなら

かかった手数料(支払った利息)もまさしく「有効活用できたな」と思えるけども・・・・




今回の場合は、「繰上返済」していった方が得な気がします。





この後、全く「繰上返済」をしないってのなら、ここで「借換え」をした方が得だけど


この程度の差益なら、数回繰上返済するとすぐ取り戻せるどころか、逆転すると思う。




この後、何回目かで繰上返済をしたとき



本来なら支払わなくて済むはずだった利息を

すでに”手数料”という形で支払ってしまったことを、後悔しそうです。





うちが「繰上返済」に励んでいるのは

ひとえに無駄な利息を支払いたくないからです。




今回のこの「借換え」を実行すれば、


”手数料”という名の、まさしく無駄な利息を支払うことになる気がします・・。

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2016-08-17 : 繰上返済 : コメント : 0 :
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プロフィール



旦那(年収650万)と3歳の息子
と3人暮らしのパート主婦。
節約・貯蓄に励みながら住宅ローン
早期完済を目指して奮闘中。

住宅ローン


借入金額: 2680万
繰上返済: 750万
毎月返済: 95,361(元利均等)
金利:    1.0(10年固定)
__________________
借入残高: 1242万

残り年数: 11年6ヶ月

(2017年8月現在)

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